Comprar casa en España siendo extranjero es perfectamente posible y, para ello, tan solo hay que cumplir con una serie de trámites. Aquí te damos más detalles acerca de los pasos y las novedades.
Comprar casa en España siendo extranjero: qué debes saber
Lo primero que debes saber es que, seas o no residente en el país, el derecho a comprar una vivienda existe igualmente. De hecho, en el segundo semestre de 2024, las compras por parte de extranjeros aumentaron un 10,3 % interanual. En este caso, la compra por no residentes como segunda residencia o inversión, junto con la compra de residentes como vivienda habitual, justifican este aumento.
En cualquier caso, seas o no residente, sí necesitas un código, que es el NIE (Número de Identificación de Extranjeros). Es imprescindible para que puedas realizar cualquier tipo de operación como particular y ser reconocido por la Hacienda española. Para conseguir el NIE, es necesario identificarse ante una comisaría de Policía u oficina de Extranjería en España o, en su defecto, ante una embajada de España o consulado, presentando el formulario EX-15; este documento te obliga a incluir:
- Datos personales, al igual que en cualquier otro tipo de documento identificativo. Obviamente, también tienes que hacer constar tu pasaporte.
- Certificación: se debe aclarar si se es residente o no residente, por las derivadas que tiene al pagar impuestos.
- Finalidad: el objetivo del NIE es igualmente importante. Puede ser por intereses económicos, sociales o profesionales, según el caso.
- Situación en España: finalmente, se hace constar si la situación en España es por estancia o por residencia habitual.
Una vez que esté aprobado el NIE, podrás operar y comprar una vivienda en España con normalidad. Aunque no es obligatorio que tengas cuenta corriente en España, sí es muy recomendable. ¿El motivo? Que, a la hora de domiciliar los tributos (IBI, IAJD, IVA, plusvalía) o los suministros, es más sencillo. Recuerda, además, que el documento de la compraventa se escriturará ante una notaría en español (o idioma cooficial).
Cambios fiscales para no comunitarios para comprar casa
Hasta la fecha, no había diferencias sustanciales en la fiscalidad de un extranjero con respecto a un español. Y, cuando había que declarar plusvalías en la venta, se aplica el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). Sin embargo, hay un proyecto para encarecer sustancialmente el precio de compra para extranjeros. La idea es crear un nuevo impuesto complementario al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
¿Quién tendrá que pagar el nuevo impuesto?
No todos los extranjeros estarán obligados a pagar el impuesto. Este nuevo tributo será exclusivo para los extranjeros no comunitarios, siempre que no residan en España. Por lo tanto, los nacionales de cualquier país de la Unión Europea estarán exentos de pagar.
¿Cuál será la cuantía del impuesto?
La previsión es que el nuevo impuesto duplique el precio de compra de la vivienda. O, dicho de otra manera, el extranjero no comunitario y no residente tendría que pagar un 100 % adicional al valor de compra.
¿Habrá excepciones al nuevo impuesto?
Sí, y este es un tema importante. Este impuesto, al ser un complemento del ITP, solo afectará a la compra de vivienda de segunda mano. Por lo tanto, el extranjero que compre una vivienda nueva pagará el IVA, como cualquier ciudadano español, pero no tendrá un sobrecoste.
¿Cuándo entrará en vigor?
Por el momento, esta es una proposición de ley que, en caso de aprobarse, podría entrar en vigor durante 2026. Sin embargo, ante la incertidumbre, se hace importante tener en cuenta esta posibilidad para evitar sobrecostes. Comprar casa en España para un extranjero puede encarecerse, pero si conoces la legislación, es posible abaratar. ¡En Abogados Valencia, te ayudamos!