Gastos de hipoteca, cómo reclamar

¿Qué son los gastos de Constitución de Hipoteca?

Para identificar los gastos de hipoteca, debemos observar que cuando compramos una vivienda mediante un préstamo hipotecario, se firman dos escrituras:

1. Una escritura de compraventa por la transmisión de la propiedad al anterior titular, que normalmente se pagan según ley. Es decir, que la parte vendedora pagará la plusvalía, y la mayor parte de la escritura -la matriz u original-, mientras que la parte compradora pagará la otra parte de la escritura -copias-, (aunque esta regla varía según la Comunidad Autónoma) los gastos de inscripción registral, y el impuesto de Transmisiones Patrimoniales, (o I.VA. si se trata de vivienda nueva).

2. Una escritura de hipoteca. Los gastos por su formalización son los que correspondería pagar al Banco, como sujeto pasivo e interesado de esta parte de la transacción. Y son estos gastos de hipoteca los que han sido considerados excesivos por la Sentencia del Tribunal Supremo.

¿Se pueden recuperar los gastos de hipoteca?

Sí, por ser contraria su repercusión al cliente, de acuerdo al artículo 89.3 de la Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios.

Y así lo ha confirmado la Sentencia del Tribunal Supremo nº 705 de 23 de diciembre de 2.015, de la Sala de lo Civil, que ha declarado nulas por abusivas varias cláusulas insertas en contratos con consumidores del BBVA y del Banco Popular. La sentencia declara nulas además, las cláusulas de vencimiento anticipado, de intereses moratorios y cláusula suelo. Pero también, y esta es la parte más novedosa, a la atribución de gastos de la operación al consumidor y de contratación telefónica.

Se basa en que tanto el arancel de los notarios, como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho o solicite una certificación, que no es otro que el Banco. Porque es el Banco quien tiene el interés principal en que se escriture e inscriba el préstamo con garantía hipotecaria.

¿Cómo hay que hacer la reclamación de gastos de hipoteca?

El paso previo para obtener la devolución consiste en presentar una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del Banco, y en caso de negativa, o transcurridos dos meses sin recibir contestación, deberemos reclamar judicialmente.

Lo que se debe solicitar es la nulidad de la cláusula por abusiva, y la devolución de los gastos pagados a consecuencia de la misma.

Las facturas o documentos de gasto que vamos a necesitar son los siguientes

– La factura de la Notaría.

– Factura del Registro de la Propiedad.

– Carta de pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Ya que el sujeto pasivo del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados es el Banco o prestamista, por eso el Tribunal Supremo ha considerado abusiva su repercusión al cliente.

– Y los gastos de gestoría y de tasación del inmueble, si hubiesen sido impuestos por la entidad de crédito, pese a tener el cliente una tasación en vigor.

Plazo para formular la reclamación de gastos de hipoteca

En materia de nulidad, no existe en principio, límite temporal para reclamar los gastos de hipoteca, por lo que también se podrá pedir la devolución de estos gastos en hipotecas que ya hayan sido pagadas. Aunque hay autores que limitan esta responsabilidad a los últimos cuatro años.